2022，是一个形势注定严峻的年份。经过数年调控，开发商持续债务暴雷、新房销售大幅度下跌。预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线，变得异常陡峭。放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见。开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘，体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来，而以上这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。

时代的企业，必然得经受住时代的洗礼。如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的温柔乡里，铁一样的事实摆在面前，只有做好基础服务，赢得客户口碑，才能在“长坡薄雪”的赛道上持久滚厚。开发商给物业企业带来的问题，万物云旗下业务同样需要面对，但打开财务分部报告可以欣喜地看到不论住宅物业还是商写物业，这两项基础服务均保持营业收入高位增长、可比口径下营业毛利水平稳中微升、经营性净现金流表现优异。

对于开发商今天或有的局面，公司在持续降低与母公司关联交易比例的同时，2019年就开始为对冲业务来源单一的风险做出多元客户布局，并通过旗下“万物梁行”，让公司成为互联网、金融、高端制造等领域头部企业的战略物业服务商。2022年，物业及设施管理服务中来自第三方的收入为人民币64.0亿元，占比高达84.8%，并新增了16个世界及中国500强客户、8个独角兽客户，其中包含新能源、半导体、航空航天等多个领域的头部企业客户。

(相关资料图)

物业城市，是公司于2018年提出的中国物业企业走向城市管理的行业策略。在试点中，公司选择了近七成的合同通过少数股权操盘并落地科技业务，约三成的合同根据甲方情况实体运营。从2022年的实践结果看，并表实体运营公司的毛利走低，而通过少数股权操盘的商业模式得到了进一步验证，尤其在助力智慧城市产品落地方面效果显著。

的确，站在“万物云”发展空间物联战略的角度，智慧社区与智慧城市业务的增长更为重要。从数据上看，AIoT解决方案创造收入人民币13.8亿元，同比增长13.9%，贡献毛利人民币4.2亿元，同比增长41.2%，毛利率上升至30.7%；BPaaS解决方案实现收入人民币9.9亿元，同比增长56.7%，贡献毛利人民币3.3亿元，同比增长29.5%，毛利率达到32.9%。万物云陆续与科技头部企业形成协同发展策略，出圈成功。

2022，注定是一个挑战超出预期的年份。人流物流的阻滞，空荡的城市与街道，至今历历在目。必须面对的现实是，我们为保障客户服务品质以及人力资源供给付出的成本大大增加了，社区安全保障成本超亿元，原计划“撸起袖子加油干”的家装业务也因为无法入户而未及预期，往常业主集中缴费的12月，也因多数员工居家待岗令履约情况大打折扣。前所未有的压力下，万物云各版块经受住了考验，“万科物业”再次因面对突发事件的社区安全保障赢得了全国业主的赞誉，“万物梁行”同样被甲方给予“风雨同舟”的认可，“万物云城”则被政府定义为招之能战、战之能胜的实力品牌。在某种程度上，这些成本的付出，积累了财务报表尚无法展现的无形资产。

能够呈现在报表上的商誉与无形资产则是来自于2021年公司对阳光智博与伯恩物业的收购以及2022年对首万誉业物业实现并表。公司谨慎的财务政策，坚持足额摊销无形资产，这对利润表的数字会带来影响。同时，公司也充分发挥在万物梁行得到验证的投后整合能力，完成了阳光智博、伯恩物业职能部门、住宅物业部分与公司的顺利整合，并充分发挥原团队在福建市场、低价住宅物业、医管物业等领域的优势，让商誉真正创造价值。

不论疫情影响，还是地产行业的寒冬，都应被看作危中有机，坚持战略的笃定在危机转换中尤为重要。

当万物云旗下的传统业务与万物云的空间物联业务相结合，“蝶城+”就是万物云正在构建的产业互联生态。在3公里半径的地理空间内，打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变，人员调度从小区内变为跨小区，效率得到改变，这就是“蝶城+物业”。从数据上看，2022年蝶城数量从459个增长到584个，2022年我们已经完成提效改造38个蝶城，涉329个项目，实现收入人民币8.2亿元，相关投入改造约人民币1.6亿元，在当年实现超过人民币3000万元的提效，作用至全年可提升4%的基础住宅毛利率，坂田模型得到复制，投资人的钱得到了有效使用。而同样在这个区域内，对维修匠人们做出智能调度，则构成了“蝶城+房屋焕新”。在房屋焕新试点的31个蝶城中，实现了2.1亿元的签约合同额，同比增长118.8%，同时我们维持了超过90%的高满意度。蝶城生态业务也在逐渐铺开，在38个蝶城内，商业物业及设施设备管理业务收入同比增长人民币1.6亿元。由此延伸下，“蝶城+社商”、“蝶城+电梯”、“蝶城+「XX」”的产业互联生态正在形成。2023年，我们将实现超过100个蝶城的试点、探索及迭代。

或许对不同人而言，什么是产业互联，有着不同的视角和答案。我问AI什么是产业互联，从回答中我提取了几个关键词：与传统产业结合、智能物联、智能调度、云平台、供应链效率提高。而这些，正是我们已实现抑或正为之努力的目标。互联网公司是线上找到了线下，传统行业是线下找到了线上。

产业互联，时空在此交互，不可缺少的是股东的信任，如此，你与万物云注定是计划的一部分。

万物云空间科技服务股份有限公司

朱保全

中国深圳，2023年3月27日

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